"서울 중심지에 아파트 한 채 사두고 싶은데, 전세 끼고 사면 되지 않을까요?"
아직도 이렇게 생각하시는 분들이 꽤 많습니다. 자금 계획을 완벽하게 세웠더라도, 내가 사려는 지역이 '토허제'로 묶여 있다면 현재는 고민이 필요한 시기입니다. 단순히 돈만 낸다고 내 집이 되는 것이 아니기 때문입니다.
특히 재건축 호재가 있는 강남, 목동, 여의도나 성수 전략정비구역 등에 관심을 두고 계신다면 이 제도를 정확히 이해하는 것이 필수입니다.
오늘은 부동산 시장의 가장 강력한 규제 중 하나인 '토허제'의 뜻과 투자 전 반드시 알아야 할 리스크를 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 토허제(토지거래허가제)란 무엇인가요?
토허제는 '토지거래허가제'의 줄임말입니다. 말 그대로 부동산(토지 및 토지 지분이 있는 주택)을 거래할 때, 관할 구청장의 '허가'를 받아야만 사고팔 수 있는 구역을 뜻합니다.정부가 보기에 "이 지역은 투기 수요가 너무 많이 몰릴 것 같다" 혹은 "개발 호재로 땅값이 급등할 우려가 있다"라고 판단되면 해당 지역을 묶어버립니다.
핵심은 이것입니다.
일반적인 부동산 거래는 계약 후 신고만 하면 되지만, 토허제 구역에서는 계약 체결 '전'에 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 계약하면 무효가 되는 것은 물론, 2년 이하의 징역이나 토지 가격의 30%에 해당하는 벌금을 물게 될 수도 있습니다.
2. 토허제의 핵심 규제 사항
토허제 기사를 보면서 "왜 이게 투자를 막는다는 거지?"라고 생각하시겠지만, 그 이유는 단 하나의 강력한 조건 때문입니다."무조건 2년 실거주 의무"
- 전세 끼고 매수(갭투자): 불가능합니다. (세입자가 있으면 매수 불가)
- 매수 후 월세 놓기: 불가능합니다.
- 입주 시기: 잔금 치르고 통상 3개월 이내에 전입신고하고 입주해야 합니다.
3. 토허제의 예외(상가 및 면적 기준)
물론 예외는 존재합니다. 하지만 조건이 매우 까다롭습니다.- 상업용 부동산: 상가나 사무실 같은 비주거용 부동산은 일부 직접 이용(자가 운영) 조건이 붙지만, 주택보다는 허가 기준이 유연한 편입니다. (일부 공간 임대 가능 등)
- 면적 기준: 일정 면적 이하의 아주 작은 토지는 허가 없이 거래가 가능합니다.
※ 주의: 서울시는 투기 억제를 위해 이 허가 면적 기준을 대폭 강화했습니다. (주거지역 6㎡ 초과 시 허가 필요 등) 사실상 거의 모든 아파트와 빌라가 허가 대상이라고 보시면 됩니다.
4. 토허제 구역, 매수 전 체크리스트
만약 자금도 충분하고 실거주도 가능하다면, 토허제 구역은 오히려 기회가 될 수 있습니다. 갭투자가 막혀 있어 가수요가 빠지기 때문에, 경쟁자 없이 비교적 합리적인 가격(급매물)에 로열동·로열층을 잡을 수 있기 때문입니다.매수를 결심했다면 아래 3가지를 꼭 확인하셔야 합니다.
- 자금 계획: LTV(주택담보대출비율)를 제외한 나머지 금액을 온전히 현금으로 준비할 수 있는가? (전세 보증금 활용 불가)
- 이사 계획: 잔금 후 즉시 입주가 가능한가? (기존 세입자 퇴거 일정 확인 필수)
- 허가 조건: 내가 유주택자인가? (무주택자가 1순위이며, 유주택자는 기존 주택 처분 계획서를 제출해야 허가가 나올 확률이 높습니다)
단순히 "좋은 곳이니까 사야지"라는 마음보다는, 2년간 묶이는 자금과 실거주 의무를 견딜 수 있는지 냉철하게 판단하시길 바랍니다.